Cortile condominiale. Definizione comune e tecnico – giuridica del termine.
Ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c. i cortili, salvo che il titolo (ossia regolamento condominiale contrattuale o atto d’acquisto) disponga diversamente, sono da considerarsi di proprietà comune.
Partiamo, prima d’ogni cosa, dalla definizione comune di cortile.
Esso è definibile come «area scoperta situata nella parte opposta alla facciata di un edificio, o interna a esso, o compresa tra più edifici, che ha specialmente la funzione di dare luce e aria agli ambienti che non si affacciano sulla strada» (De Mauro, Dizionario della lingua italiana).
Solitamente si distingue tra cortile interno, ossia quell’area scoperta interamente circondata dal fabbricato cui esso serve e cortile esterno, che indica quella zona compresa tra il fabbricato e, ad esempio, la recinzione prospiciente la strada pubblica.
Del pari, ai nostri fini, sempre di cortile si tratta quando s’individua quella zona scoperta posta tra la facciata posteriore dell’edificio condominiale ed altri edifici ad esso limitrofi, ovvero per gli spazi aperti laterali.
Cortile condominiale, la definizione giurisprudenziale
Il significato comune del termine cortile è stato accolto dalla stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Il Supremo Collegio, in varie pronunce, ha, innanzitutto, individuato cosa si debba intendere per cortile sotto l’aspetto tecnico per poi aderire all’accezione comune del termine.
In tal senso è stato affermato che «il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
A questa tipologia di spazi, va equiparato quello spazio «di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.)» (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350). Si legga, ad esempio, vanella o pozzo luce.
Chiarito, quindi, che sia il cortile, interno o esterno, sia tutti gli spazi di qualunque dimensione, che servano prevalentemente a dare aria e luce alle cose di proprietà esclusiva, debbano considerarsi di proprietà comune, salvo diversa disposizione, vale la pena domandarsi in che modo gli stessi possano essere utilizzati.
Cortile condominiale, modalità d’uso
Un esempio specifico può essere d’aiuto a dare una risposta a livello generale.
Si pensi a quelli ipotesi, molto ricorrenti, di cortile condominiale che non abbia né per regolamento, né per conformazione fisica una particolare destinazione d’uso.
Esso servirà indubbiamente a dare aria e luce alle porzioni di piano di proprietà esclusiva ma quale altra funzione potrà svolgere?
Al riguardo le risposte sono due:
a) potrà essere l’assemblea a deliberarne, con le maggioranze previste dall’art. 1117-bis c.c. (ovvero dell’art. 1120 c.c.), una specifica ed esclusiva destinazione d’uso (es. giardino);
b) in assenza di ciò ogni condomino potrà ex art. 1102 c.c. fare del cortile condominiale l’uso che ritiene più consono alle proprie esigenze (es. parcheggio) con l’unico limite di non impedire il pari uso degli altri comproprietari.
In tal senso vale la pena ricordare che «il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, – come ritiene la sentenza impugnata, – è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l’uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame» (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
Detta diversamente: lo spazio di libertà d’uso è uguale per tutti i condòmini. Tale diritto, individuale e (senza consenso) insopprimibile, deve tenere conto del pari diritto degli altri condòmini e non deteriorare, mettere a rischio la sicurezza o peggiorare la condizioni delle cose comuni. Tradotto in pratica: costante valutazione delle possibili modalità d’uso e bilanciamento dei diritti di tutti.
È possibile che sia lecito poggiare piante e suppellettili sul pianerottolo, meno che qui vi si possa allocare stabilmente la spazzatura prodotta nell’unità immobiliare.
Cortile condominiale, disciplina dell’uso
Fin qui s’è visto che cosa può fare l’assemblea in relazione alla destinazione d’uso del cortile condominiale: l’assise ha comunque un altro potere, ossia quello disciplinare l’uso senza variare la destinazione del medesimo.
Classico l’esempio del cortile/parcheggio con spazi insufficienti a tutti i condòmini: in tal caso l’assemblea può decidere per un’utilizzazione turnaria, garantendo così pari possibilità d’uso a tutti i condòmini.
Non solo: si supponga che il cortile sia utilizzato simultaneamente per più scopi: in tal caso l’assemblea può dettare regole volte a garantire le utilizzazioni in essere.
A determinate condizioni, l’assemblea può anche vietare certe forme d’uso: si pensi al parcheggio, che può essere inibito in zone nelle quali tale forma d’uso entrerebbe certamente in conflitto con altre (es. impedendo il passaggio).
È utile ricordare, infine, che ai sensi dell’art. 7 del codice di procedura civile, il giudice di pace ha la competenza esclusiva per le cause attinenti alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case.
Ciò vuol dire che è a lui che, visto l’oggetto della deliberazione ci si deve sempre rivolgere per impugnare delibere condominiali riguardanti tali aspetti.
