La «bad bank» condominiale: i crediti verso i morosi si possono cedere
La cessione del credito, nonostante sia scarsamente utilizzata, è consentita dalla legge anche in ambito condominiale, a patto che non sussistano i divieti previsti dall’articolo 1261 del Codice civile. L’amministratore può cedere a terzi un credito vantato dal condominio verso il condòmino moroso e la cessione, come stabilito dall’articolo 1260 del Codice civile, avviene “anche senza il consenso del debitore” (che comunque deve essere informato) e quindi soltanto in forza dell’accordo tra cedente, ossia condominio, e cessionario, ad esempio la ditta che ha eseguito i lavori di manutenzione nello stabile.
Non serve il sì dell’assemblea: per la cessione del credito a terze parti, senza sconti, l’amministratore non necessità dell’approvazione dell’assemblea di condominio.
Pur essendo tecnicamente consentita la cessione pro-solvendo, con il cedente che risponde dell’inadempienza del debitore, in condominio deve operare la formula della cessione pro-soluto, dove il cedente, vale a dire il condominio, garantisce solamente l’esistenza del credito e non risponde dell’eventuale insolvibilità del debitore.
Prima della riforma
La storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione 9148/2008 ha sancito il principio della parziarietà delle obbligazioni dei condomini nei confronti di terzi. Se fino ad allora il creditore aveva il diritto di rivalersi solidalmente su uno qualsiasi dei condomini (indipendentemente dal debito riscontrato da ciascuno di essi), dopo la decisione della Cassazione è necessario preliminarmente citare in giudizio i condomini morosi. Il creditore, dopo avere ottenuto un decreto ingiuntivo o una sentenza con efficacia esecutiva nei confronti del condominio, agisce quindi solo nei confronti di coloro che non hanno pagato. Un meccanismo che, se da un lato premia i condòmini in regola, dall’altro rende lungo e difficoltoso il recupero dei crediti alle parti terze. Accade così che per aggirare l’ostacolo, alcuni inseriscano nei contratti d’appalto delle clausole limitative per le quali agli effetti della solidarietà passiva «le parti possono inserire convenzioni limitative della parziarietà» che possono essere consentite (Cassazione 21 luglio 2009, n. 16920).
La situazione attuale
Dopo la riforma del condominio, l’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile consente ai creditori di rivalersi nuovamente sui condomini virtuosi, ma solo in seconda battuta, ovvero dopo avere agito nei confronti dei morosi e non avere ottenuto nulla, configurandosi così il cosiddetto “beneficio di escussione”. Quella dei creditori può essere definita un’azione “surrogatoria”, nel senso che si realizza soltanto in caso di mancato intervento dell’amministratore, il quale, salvo essere espressamente dispensato dall’assemblea, «è tenuto ad agire per la riscossione forzata delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso», attraverso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che non necessita dell’approvazione dell’assemblea. Lo stesso amministratore ha il compito di comunicare ai creditori che ne avanzino richiesta i dati (nomi e quote millesimali) dei condomini insolventi e, qualora la mora nel pagamento dei contributi si protragga per un semestre, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Un procedimento alternativo
Vista l’oggettiva difficoltà di recupero del credito da parte, per esempio, del fornitore, è possibile che quest’ultimo e il condominio si accordino preventivamente, in sede di contratto di appalto. Così, a fronte di uno sconto sul prezzo della fornitura, i condomini rinunciano alla parziarietà delle loro obbligazioni, facendo rivivere il principio della solidarietà. Per tale pattuizione non si ritiene, però, sufficiente una delibera a maggioranza, occorrendo invece l’unanimità dei consensi di tutti i condomini, che dovranno anche sottoscrivere il contratto. La rinuncia alla parziarietà dell’obbligazione incide, infatti, sui diritti individuali di ciascun condomino, di cui la maggioranza non può disporre. Salvo ritenere che, una volta costituito il fondo speciale di cui all’articolo 1135, n. 4 del Codice civile, quest’ultimo appartenga al patrimonio autonomo del condominio del quale i singoli condomini non possono più disporre.
